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加拿大房地产协会(CREA)今天发布的统计数据显示，截至 12 月底，大约约有 86,000 套待售房屋。一场史无前例的房地产热潮使加拿大的待售房屋数量达到 25 年来最低水平。因为供应不足拖累了销售，12月房屋销售环比仅增长0.2%，与2020年12月同比下降近10%。除了卡尔加里(Calgary)和弗雷泽谷(Fraser Valley)的销售量逐月增长外，其他大多数市场的销售量几乎没有变化。
尽管12月的实际交易量比2020年当月创下的纪录下降了9.9%。但仍是有记录以来的第二高水平。在2021年，加拿大住宅物业总销量为666,995套，比2020年创下的年度纪录高出20%，创造了新纪录，比过去10年的平均水平高出30%。
与11月相比，12月新上市房屋数量下降了3.2%，12 月份的新房源数量比上一年同期下降 15% 至 28,550 套。
由于12月份的销量变化不大，新上市房屋数量下降，销售与新上市房屋数量之比从11月份的77%收紧至79.7%，而全国销售与新上市房屋数量比的长期平均值为54.9%。
2021年12月近三分之二的房产市场是卖方市场。其余三分之一的市场处于平衡市场区域。2021年12月底，全国只有1.6个月的库存，这是有记录以来的最低水平。这一指标的长期平均值是5个月多一点。
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财政部公布的文件显示通货膨胀已失控 2021年12月，住宅价格综合指数环比上涨2.5%，同比增长了26.6%，与有记录以来最紧张的市场状况保持一致。
2021年12月，全国平均房价为71.35万加元，比去年同期上涨17.7%。全国平均价格受大温哥华和大多伦多地区的影响很大，因为两个地区是加拿大最贵的房地产市场。如果把这两个市场排除在12月份的计算之外，全国平均价格会下降15万加元以上。
加拿大房产经纪协会指出：“加拿大面临的住房供应短缺问题日益加剧,目前加拿大待售房产数量比历史上任何时候都要少。”“房价飙升，住房负担能力问题也随之加剧。如果在全国范围内大力推动建造更多的房屋会解决这个问题。一提到房价暴涨，政府部分或者房产经纪协会总是拿供应不足说事儿，事实真的如此吗？
其实房屋供应不足已经在缓解之中，加拿大抵押贷款和住房公司今天公布的数据显示，加拿大建筑商去年一共启动了 271,198 套房屋的建造，这是自 1976 年以来的最高水平，也是自 1955 年以来的第二高记录。目前已完成 222,670 套，是自 1979 年以来的最高水平。去年，独栋住宅和多单元住宅的新开发量均有所增加。建筑商在 2021 年开始建造共 82,116 套独立式住宅，高于 2020 年的 59,954 套，是 2012 年以来的最高水平。
疫情原因，近二年加拿大新增加的移民大多是已经住在加拿大的临时居民，各个城市居住人口并没有大幅度上升，相反，很多高房价的城市由于人口外逃反而减少了，比如2021年64,121 人搬离多伦多、39,904人搬离蒙特利尔，和12,245搬离温哥华。为什么开发了那么多住宅，仍然供应不足？而且房价仍在快速上涨？加拿大央行上周四发布的一份报告揭示了背后的原因，央行的数据显示，投资者是 2021 年加拿大房产市场最大的买家群体，自 2014 年以来，投资者占到购房者的近 20%，住宅投资者的份额分别在 2017 年和2021 年飙升，这二次房价飙升都是投资者推动的，比如在多伦多，2020年投资者拥有18.4%的住房存量，接近五分之一。如果只看2016年后新建成的房屋的数据，投资者拥有的比例就迅速上升到39.1%，是过去的两倍以上。温哥华的投资者比例更高，2020年，投资者拥有总住房供应量的23.5%，接近1/4。如果只看2016年后新建成的房屋的数据，这一比例迅速跃到44%，接近一半。而且央行的报告还发现，从 2015 年开始，首次购房者的比例一直在持续下降。当房产的主要买家群体是投资者的时候，再多的供应也满足不了他们的胃口。现在所谓供应不足的原因是人们都握房惜售，握房惜售的原因是他们认为房价还会继续上涨，人们都认为房价还会继续上涨的原因是央行过度宽松信贷政策和政府对炒房投机者的保护。 尽管市场预计加拿大央行下周采取加息行动的可能性超过 70%，但大部分分析师预测不会在四月份之前加息，因为加拿大家庭负债率已经上升到180%左右，是美国的二倍以上，而且通胀持续加剧，在益普索代表MNP Inc.每季度的调查发现，由于生活成本不断提高，接受调查的BC省人中，有近50%的人说他们离入不敷出只差200加元，其他生活成本不说，仅去年一年温哥华一居室公寓租金就上涨了13.2%达到了2,176加元，因此央行不得不投鼠忌器。但是高通胀早晚都是要还的，晚加息不代表不加息或者少加息，新西兰经过二次加息，房源库存量就上升30%以上，像惠灵顿这样的主要市场房源更是上升了200%以上，这说明一个问题，供应不足是房价永远涨的信念造成的，同时央行过度宽松信贷政策造成了过度房产投资需求，因此解决供应不足问题仅靠新开发住房项目并不靠谱，而是需要打破房价永远涨的信念，其实可能只需要央行的二三次加息就能实现。至于二三次加息什么时候能实现，就看加拿大央行的了。 |
