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过去二年我不断发出房产市场崩盘预警，因为世界上没有只涨不跌的房价，疯狂过后终究还是要回归现实，去年一年我之前警告的很多事情都已经发生，可能今年会兑现的更多，因为进入2023年房产市场风险正在加剧，这些风险有加息、高通胀、经济衰退、借款人财务状况恶化、供应冲击、楼花市场崩盘、房屋净值信贷和抵押贷款续约等等，所有这些风险最终指向了一个最重大的风险，那就是抵押贷款违约风险。
为什么抵押贷款违约潮离我们越来越近，首先是因为加拿大的房产市场已经进入漫长的熊市，这次房价下跌的周期可能会很长，最近蒙特利尔银行首席经济学家道格拉斯波特在发给客户的信中指出，经过数月降温加拿大的房地产市场正式进入熊市。他强调了加拿大房地产市场自 2 月份的峰值以来下跌的速度有多惊人，不仅销售量直线下降，房价也连续五个月下跌。目前库存量已接近疫情前的水平，从 1.7 个月上升至 3.4 个月。
道明银行在最近的报告中指出，由于房产负担能力达到 80 年代末/ 90 年代初以来最差水平，今年加拿大房产市场将迎来自 2001 年以来最糟糕的一年。
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这说明大部分人都做好了漫长房产市场熊市的心理准备。
本周即将上任的丰业银行CEO指出他们约有 20,000 名借款人可能将会违约，约占到所有抵押贷款客户的 2.5%。其他几家大银行的负责人也表示，他们有一小部分借款人处于违约风险之中，加起来可能有数万名借款人面临违约。现在很多达到触发利率的人，他们的月供几乎只在还利息，甚至有的人本金所欠一直不断增长。
现在的经济大环境是：央行还在持续加息和近几十年来最严重的恶性通胀，经济衰退风险和更高的续签贷款利率让数百万借款人面临前所未有的财务风险。凯投宏观的数据显示加拿大家庭已经失去了在疫情期间积累的净资产的三分之一，现在加拿大人每收入 1 加元就欠下 1.83 加元的债务，由于债务负担过重虽然现在央行的基准利率只有4.25%，但是加拿大人的债务负担却比1990年代利率高达13%时候还要高。
楼花市场现在已经危机四伏，本周多伦多的预售房代理商报告称，随着利率继续飙升，急于退出交易的购房者激增，尤其是房价较高的单户住宅预售买家可能会遇到更严重的危机。因为房价下跌和高利率的双重打击让他们根本无法完成交易，现在亏本转让楼花的人越来越多，今年将有数量空前的新房涌入市场，仅大多伦多地区今年竣工的公寓就超过32000套，势必将给房产市场带来供应冲击，并同时打压房价和租金。
皇家地产的数据显示：2022 年第四季度全国房价同比下跌 2.8%；这是自 2008 年底全球金融危机以来房价首次同比下跌，虽然目前价格仍高于疫情前水平，但有近 1% 的房屋是在 去 年 2 月至 3 月的房价最高的时期购买的，有相当比例的房主已经陷入水下抵押的被动局面，他们面临很高的违约风险。
加息还导致经济衰退的风险不断提高，一旦陷入经济衰退失业率就会飙升，加拿大的写字楼空置率上升是失业率上升的先兆，根据商业地产公司世邦魏理仕集团的一份报告，第四季度加拿大写字楼空置率高达 17.1%创历史纪录。其中多伦多的空置率上升至 13.6%，温哥华的空置率上升至 9.8%。世邦魏理仕表示虽然疫情导致远程工作是部分原因，但还有供应增加，科技企业的重新定价以及企业对经济衰退的担忧，现在科技企业大裁员寒流已经刮到加拿大来了。
目前加拿大房产市场萧条的原因并不是因为接盘侠不愿意接盘，而是房价和利率太高，他们实在接不动了，皇家银行的数据显示：现在在多伦多以基准价格买房，要获得抵押贷款资格家庭年收入必须超过24 万加元。
这样夫妻双方年薪都得超过12万才能接盘。臣妾可能做不到啊，即使臣和臣妾都做到他们可能也并不急于接盘，因为这样的家庭实在太少，在如此荒诞的市场房价有继续暴跌的风险。
由于大城市套路深，很多人选择去农村，加拿大统计局的数据显示，在截至2022年 7 月 1 日的一年时间里，近 10 万人搬离了多伦多地区。其中 78% 的人选择在该省其他地区定居。蒙特利尔和温哥华分别有大约 35,000 和 14,000 人搬离。虽然有新移民补充到这些城市中，但他们大多选择租房而不是接盘，从这个角度看加拿大的三大城市更像是新移民的培训学校，一但他们适应了移民生活，大多都会选择房价相对便宜的地区定居。
2022 年萧条的房产市场推动加拿大六大银行的股价平均下跌 13.6%，股价跌幅最大的丰业银行下跌 了25.9%，比惨不忍睹的股市跌幅还要严重得多。
以上所有数据最终都指向了一个结论，那就是加拿大史无前例的房产市场违约潮即将到来，加拿大金融机构监管办公室本周发布了收紧抵押贷款政策的提案：内容包括限制借款人的贷款金额超过收入的4.5 倍，限制债务支付占家庭月收入的比例，以及对现有压力测试采取更细致的方法，提高浮动利率贷款等高风险产品的压力测试门槛。据统计自疫情开始以来，抵押贷款金额超过家庭收入 4.5 倍的比例由七年前的23.8%跃升至2022 年初的 33.7%，这也是目前房产市场最突出的风险之一。
近几个月金融机构监管办公室一直在马不停蹄地堵漏洞：他们先是出台新规把房屋净值信贷额度限制在房屋评估价的65%，紧随其后要求金融机构必须将资本缓冲提高到 3%。一周后他们又宣布维持原来的抵押贷款压力测试标准，并把家庭债务成本上升列为 2023 年的最大的金融风险。他们为什么这么紧张？当然是提前为即将到来的房产市场违约潮做准备。目前有很多人都面临割肉解套和咬紧牙关继续扛的问题，他们真的应该好好反思一下，问题并不是出在房产投资，而是偏听偏信，没有独立思考和调查研究市场，这一波不良经纪的吃相实在太难看，他们喊着买买买可能只是盯着你的佣金，有些不良经纪把自己包装成专家甚至是人生导师，一边恨铁不成钢骂你胆小不争气、一边想尽一切办法从你口袋把钱掏走，其实这些都是信息不对称造成的，我的频道就是要解决这个问题，让大家了解真实的房产市场，为了帮助大家了解客观的市场信息，最近我建立了多个房产交流群，不论刚需还是投资者大家都可以在群里交流心得，我发现群里高人很多，他们交流我也有不少收获，如果你还没进群的话，欢迎尽快加入，有个别人反对我建微信交流群，说是会怕影响我的精力，我对此深表怀疑，并且第一时间把他们给踢出去了，我们不但要建微信交流群，而且还要不断壮大它，我们的队伍越壮大市场就会越透明。
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