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为什么现在“抄底”很危险?为什么房价会继续下跌?

来源:北美在线 作者:大壮 人气: 发布时间:2023-02-27
摘要:加拿大央行在上次议息会议上提出有条件暂停加息,但是由于不断上涨的物价、强劲的消费、火爆的就业市场以及美国的通胀高于预期引发了人们对加拿大央行停止加息的置疑。
加拿大央行在上次议息会议上提出有条件暂停加息,但是由于不断上涨的物价、强劲的消费、火爆的就业市场以及美国的通胀高于预期引发了人们对加拿大央行停止加息的置疑。 本周加拿大统计局发布的最新数据显示1月份通胀率同比放缓至 5.9%,通胀数据下降让人感到意外,这是因为1月除了汽油价格涨幅略有放缓、手机费有所下降、乘用车价格同比增速放缓之外,在其他方面感受不到任何通胀放缓的迹象,尤其是食品价格仍在继续飙升。1 月份食品价格同比上涨 10.4%,食品通胀率已连续 13 个月超过总体通胀率。新鲜蔬菜(上涨 14.7%)乳制品(上涨 12.4%)鸡肉同比上涨 9.0%、肉类(上涨 7.3%)。


加拿大统计局在其官网解释通胀下降主要是受到了基准年效应的影响,也就是作为统计基准去年一月份的通胀率非常高,导致今年的通胀率较去年高水平相对放缓,这种放缓并不是加拿大在降通胀方面已经取得显著成效。因此最近很多带节奏的人声称通胀显著下降,利率已经见顶很快就会看到降息的说法并不靠谱。尽管如此,1月份的通胀数据很可能推迟加拿大央行加息的时间,事实上投资者正在加大押注,他们认为加拿大央行将把再次加息的时间推迟到今年夏季,并把降息推迟到明年。推迟加息会导致房产市场再次升温吗?


 
从1月份的市场数据并没有显示出部分房产经纪鼓吹的市场复苏:1 月份全国房屋销售量跌至 14 年来的最低水平,房价也在加速下跌,1 月房价指数下跌1.9%,高于前五个月 1.6% 的平均跌幅。新房市场也非常萧条,大多伦多地区的新房销售在 1 月份创下 23 年来的新低,根据建筑业和土地开发协会 (BILD) 的报告,1 月份 GTA 仅售出 567 套新房,销量同比暴跌81%,比 10 年平均水平低 70%,这也是自 2000 年以来的最低水平。其中单户住宅销量仅186 套,创 23 年来新低,同比暴跌 70%,比 10 年平均水平低 78%,基准价格下跌至 1,730,359 加元,同比下跌2.3%,而新公寓销量381 套,创下 14 年来最低,同比暴跌 84%,比 10 年平均水平低 64%, 新公寓价格同比下跌 2% 至 1,127,192 加元。大多伦多地区1 月份新房库存量上升至 13,490 套,达到两年来的最高水平。公寓库存达到7.5 个月,单户住宅库存达到 4.8 个月。负担能力下降是失去库存增加,销量和房价下降最重要的原因。
 
根据Ratehub收集的数据, 在加拿大“房价下跌的同时,房产负担能力却比一年前更差” 因为加息,加拿大 10 个主要市场中有9 个市场买房所需的收入比一年前有所增加。BC省维多利亚的负担能力下降最严重,维多利亚的房价在过去一年仅下跌了 11,800 加元,与去年相比现在收入要增加 25,500 加元才能买房,现在维多利亚以平均房价买房所需的年收入为169,250 加元。
 
多伦多 1 月份的平均房价为 1,078,900 加元,比去年下跌了 178,600 加元,因为下跌幅度较大,人们只需要比一年前多收入 7,620 加元就能买房,现在多伦多以平均房价买房所需的年收入为207,000 加元。卡尔加里的平均房价在过去一年上涨了 29,400 加元,人们需要比一年前多收入 20,310 加元,现在卡尔加里以平均房价买房所需的年收入为105,680 加元。在10大城市中唯一一个负担能力改善的城市是安省的汉密尔顿,那里房价比去年下跌了 202,900 加元,的购房者所需收入比去年减少了 4,350 加元。
 
加拿大央行在不到一年的时间加息8次,把基准利率从0.25%上调至 4.50%,导致抵押贷款利率飙升,目前最优惠利率为 6.7%,要获得抵押贷款所需的压力测试利率为 7.37%,要使负担能力回到正常水平,要么需要降低抵押贷款利率,要么需要房价继续下跌。现在距离2%通胀目标还很遥远,2024年之前不可能看到央行降息,加拿大央行行长Tiff 本周四在下议院财政委员会作证时说经济需求过剩,这给价格带来了上行压力。“如果通货膨胀停滞不前我们已做好进一步加息的充分准备。 Desjardins 的经济学家表示,尽管他们坚持加拿大央行目前维持利率不变的基本情况,但“央行被迫进一步加息的风险很大。”
 
报告声称“鉴于今年经济开局较好,我们推迟了加拿大首次降息的时间,在美国,我们将继续看到美联储在今年第二季度提高政策利率,如果通胀不配合,则存在进一步收紧政策的风险 最新的数据表明美联储需要进一步收紧货币政策。该行表示,现在已将美国最终利率预期从5.1%上调至5.6%,预计6月和7月将各加息25个基点。会议纪要将显示,虽然FOMC票委一致同意加息25个基点,但并没有得到FOMC委员的一致同意,其中有二位成员主张加息50个基点。在美联储预测峰值利率为5.25%-5.5%的基础上,增加了6月份加息25个基点的可能性。高盛和美国银行表示他们预计美联储今年将再加息三次。
 
这样以来就只剩一唯一一种可能,那就是房价继续下跌。皇家银行的最新报告认为:到目前为止,几乎没有迹象表明价格调整已经结束,而且1 月与前五个月 1.6% 的平均降幅相比略有加速。预计随着买家应对持续存在的负担能力问题,房地产价值将在短期内进一步下跌。卑诗省和安大略省面临更大压力,这两个省份自夏季以来需求一直疲软,导致房价下跌。BC 的周期性峰值以来,MLS HPI 下降了 12%,安大略省下降了 18%——均超过了全国 15% 的降幅。伦敦、剑桥、基奇纳-滑铁卢几个地区的跌幅都超过25%, 在 1 月份的大部分时间里,安省和BC下滑趋势基本没有减弱。
 
 
蒙特利尔银行首席经济学家道格波特在给客户的一份报告中表示:“房地产活动可能接近底部的希望一直存在,但我们怀疑市场仍在消化过去一年令人难以置信的激进加息。”根据最新数据“我们预计未来几个月全国价格会进一步下跌。”
 
加拿大央行在上个月修订后的展望中表示,预计房地产市场将持续降温至 2023 年年中,然后小幅反弹。Desjardins 的报告指出,房屋市场的调整已经很明显:成屋销售较大约一年前的峰值下降了 38%,平均售价较市场的最新高点下降了 20%。这个报告认为房产市场还有更远的路要走,因为高利率将“继续对房地产市场活动造成压力”。
 
 
综上所述,加息时间越晚通胀就越顽固,如果加拿大央行把加息推迟到夏季,这势必会延长本次加息的周期,从去年房价见顶之后,已经有好几波人被忽悠进场“抄底”,这样的抄底今年可能还会出现几波,即使如此房价继续下跌的趋势也无法改变,
 
央行加息之后,虽然持有浮动利率抵押贷款人都已经达到触发利率,并增加了月供还款额度,但是加拿大央行的数据显示浮动利率抵押贷款现在仅占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一,在央行加息之后大多数抵押贷款还没有更新续贷,所以到目前为止加息影响还远没有完全显现,除此之外楼花市场的雷也离我们越来越近,在1990年代的多伦多房产市场大崩盘中房价持续下跌了12年,房价直到 2002 年才超过 1989 年的房价水平,今天我们又迎来了史无前例的房产市场大崩盘,这个时候我只需要耐心等待时机,千万不要盲目抄底。
责任编辑:大壮
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