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为何有人炒房是败家?为何抄底抄成接盘侠?

来源:北美在线 作者:大壮 人气: 发布时间:2023-03-05
摘要:房地产投资赚钱的基本规则是低买高卖,这么简单的道理谁都明白,但是为什么近几个月的房产市场有人在做相反的事情?
房地产投资赚钱的基本规则是低买高卖,这么简单的道理谁都明白,但是为什么近几个月的房产市场有人在做相反的事情?他们在去年房价达到峰值的时候杀入房产市场,又在利率飙升房价暴跌时候被迫抛售房产,除了要承担房价的损失以外还要承担高额的交易和持有成本,损失非常惨重。如果说降息之前冲进房产市场的人是掉进了央行的低利率陷阱,那么现在以高房价和高利率冲进市场的房产投资者完全是掉进了贪婪陷阱。



在正常的房产市场,人们相对还能保持理性,根据加拿大房产经纪协会的数据,从 1980 年到 2016 年,加拿大房价在扣除通货膨胀因素后每年增长率大约只有 2.5%左右。疫情暴发后房价暴涨严重刺激了加拿大人,这二年几乎人人都喜欢高谈阔论房产市场,想一夜暴富的人越来越多,于是有条件的投资房产,没有条件的创造条件投资房产,人们疯狂增借贷并且丝豪不担心加息导致还款能力下降,有些人通过银行贷不了款就去找利率更高的私人贷款,这种疯狂最终推动加拿大的房价在2020 年 3 月至 2022 年 3 月二年时间上涨了 47%。
 
与其他投资一样,房产投资也是有风险的。在一般情况下房子会随着时间的推移稳步升值,但是在非常时期房子不但不会升值反而有可能价格暴跌,尤其是在加息或经济衰退周期,我们已经看到史上最快的加息周期,而且还面临经济衰退风险。加拿大房产经纪协会的数据显示1 月份全国平均房价与去年同比下跌了 18.3%。

 

 
因为加拿大央行受到高通胀和鹰派美联储的双重压力,预计还会进一步加息,现在几乎所有的机构都预测房价会继续下跌,比如牛津经济研究院认为这波加拿大房产市场的调整将是史无前例的,调整规模将略高于1970年以来经济衰退期间的平均跌幅 他们还认为目前加拿大的房产市场调整只进行了一半,房价自去年二月份达到峰值以来已经下跌了百分之14 ,到今年年中将再下跌百分之16 ,在房价触底时将下跌百分之   。加拿大房产经纪协会预测今年全国平均房价将同比下跌 5.9%,多伦多地区房产经纪协会预测今年房价下跌4%,BC省房产经纪协会的最新预测今年平均房价将下跌 7.2%。

路透社 2 月 15 日至 28 日对 13 位住房专家进行的调查显示,加拿大的平均房价已经从 2022 年初的峰值下跌了约 15.0%,专家预计今年将再下跌 12.0%,预计多伦多和温哥华的房价将分别下跌 15% 和 12%。牛津经济研究院在最近的一份报告报告称“加拿大的房地产市场在经历了多年的过热之后,已经处于崩溃的边缘。在 2020 年 3 月至 2022 年 3 月期间上涨了 47% 之后,截至 12 月,实际房价连续九个月下跌,在短短一年时间内下跌了 19%”。“从历史上看,飞得越高,摔得越重。房产价格的大幅下跌一直是住房危机和银行业危机的先兆。”紧缩的信贷供应又会加剧房地产市场的低迷。房地产市场的低迷又推动抵押贷款违约率飙升,最终可能发展成银行业危机。牛津经济研究院现在把加拿大列为银行业风险最高的国家之一。
 
其实大家都很清楚,加拿大的抵押贷款造假问题非常严重,因为通过银行贷款越来越难了,目前最优惠利率都已经达到6.7%,要获得抵押贷款所需的压力测试利率为 7.37%, 所以贷款造假问题十分严重,莱格为彭博社所做的调查显示,47% 的人认为抵押贷款欺诈很常见,12% 的人认为贷款欺诈很普遍,只有 5% 的人说贷款欺诈很罕见。为了获得抵押贷款,17% 的受访者表示人为夸大收入是可以接受的,18% 的受访者表示不实陈述就业细节是可以接受的。

信用报告机构Equifax的数据显示,加拿大 2022 年第二季度的抵押贷款欺诈率比疫情前高出近 30%。申请人伪造银行报表、收入信息或就业数据的情况是抵押贷款申请中“最普遍的欺诈”,在贷款欺诈中占 92%。现在皇家银行的不良贷款准备金增加了五倍,达到 5.32 亿加元,国家银行不良贷款准备金增加了四倍。加拿大帝国商业银行超过 70% 的 浮动利率客户已经达到触发利率,现在这些浮动利率客户所有的抵押贷款付款都用于支付利息成本。其中超过四分之一贷款摊销期限为 35 年或更长时间。
 
私人抵押贷款承担了更高的金融风险,根据加拿大央行最近发布的数据,截至2021年第四季度,私人抵押贷款占加拿大所有抵押贷款的比例约为18%。其中安大略省持牌抵押贷款经纪人代理的私人抵押贷款的价值从 2019 年的 130 亿加元增加到 2021 年的 224 亿加元,增幅高达 72%。安大略省金融服务监管局 (FSRA) 的一项民意调查发现,大多数房主 (54%) 认为月供同时用于支付利息和本金,而实际上很多人的月供仅用于偿还利息。这说明选择私人抵押贷款的房主根本不了解他们贷款的风险和真实成本。
 
私人抵押贷款的利率比银行高得多,目前私人抵押贷款的更新续贷利率在10%-18%之间。利率太高导致今年绝大多数私人抵押贷款都无法成功续约,可能他们最终只能被迫抛售,为什么利率这么高还有很多人选择私人贷款,主要有以下几个原因:一是借款人信用评级较低,而银行只为信用评级较高的人提供贷款,二是私人贷款审批比银行速度快,贷款人能快速获得贷款,有些买房的人必须短时间内获得贷款资金否则面临违约,三是选择私贷往往能获得比银行更高的贷款额度,那些需要更多资金买房的人只能选择私贷。
 
 
加拿大是世界上家庭负债最多的国家,现在加拿大家庭的债务与可支配收入比为 184%,根据加拿大统计局的数据,在 2016 年至 2021 年期间,65 岁以上未偿还住房抵押贷款的人数从 120 万增加到 150 万。CMHC的数据显示,65 岁及以上有抵押贷款的人口比例持续增加。该年龄段的人在 2017 年占抵押贷款的 10%,在 2022 年占抵押贷款的 13%。在2022 年一项调查中,40% 的受访者表示需要推迟退休,因为他们背负了太多债务。
 
 
正所谓别人恐惧我贪婪,前段时间加拿大房产市场的高杠杆投资者动辄几万、几十万加元的损失并没有让人们变得更加保守,即使面临央行继续加息和经济衰退的风险,很多人仍在试图杀入房产市场,他们的投资行为和当前的房产市场的趋势看起来格格不入,心理偏差理论认为人们在进行投资决策和行为时,往往容易出现认知和行为的偏差,这些偏差通常会导致投资者做出错误的决策。比如股票投资者往往倾向于留下表现最差的股票,因为投资者大多都有厌恶损失的心理,这是人性的弱点,人们一般都不愿意承认失败接受损失。投资者留下表现最差的股票目的是等待反弹避免损失。在房产市场中也是如此,房产投资者往往很难做到及时止损,更希望等待市场反弹,结果时间拖得越久损失越大,现在市场上那些死扛的人基本都是这种心理,这也是目前房屋库存量不高的主要原因。错失恐惧症也是一种常见的心理偏差,人们可能会因为害怕错过好的买房机会而失去理性,这在整个疫情期间都很常见,最近几个月很多急着抄底的人也属于这种情况,从去年春季房价见顶以来,出现了一波又一波的抄底活动,很多人最初可能是抱着抄底的心态进入房产市场,结果底线越来越高,最后抄底变成了高位接盘,未来等待他们的可能只有套牢这一条路。
 
房产投资者应该尽量避免心理偏差导致的错误投资策略,根据自己风险承受能力量力而行。不受市场的情绪和媒体的炒作所影响。加拿大房产市场销量腰斩、买卖双方僵持的局面已经持续几个月时间了,这种局面不会持续太久,高杠杆投资者已经坚持不了多久,现在已经看到二月份多伦多温哥华和卡尔加里二月份的市场数据,这三个城市的房屋销量同比都下降了47%,这数字看起来像商量好的,加拿大央行认为每年大约有 110 万户家庭续约贷款。因为春季这一传统旺季本来就是抵押续约的高峰期,加上全国大多数市场房价在去年3-5月份达到峰值,这意味大量高风险人群在今年五月底之前要完成抵押贷款要续约,所以留给卖家的时间不多了!
 
 
 
责任编辑:大壮
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