发布时间: 浏览: 次 作者:大壮
前段时间特鲁多发表了“加拿大住房危机联邦没有责任”的甩锅言论，到底谁该为住房危机负责？Leger本月的民意调查显示，40％的加拿大人认为联邦政府应对住房危机负责。有32%的受访者把矛头指向省政府。 只有 6% 的受访者认为他们的市政府责任，还有 22% 的人表示他们不确定谁有责任。我认为联邦政府责任最大，省市政府也负有一定责任。比如在联邦政府在反洗钱方面不作为或者少作为。联邦政府官员们亲自带头炒房，前任住房部长甚至在住房危机爆发期间购买了投资房，自由党竞选时承诺的二年外国买家禁令仅实施二个月就朝令夕改，再比如两年前蒙特利尔市长普兰特表示每年将建造 600 套新的社会住房单元，两年后却一个单元都没看到。举一个正面的例子，最近新多伦多新任市长提出了增加 7,500 套经济适用房，以及 17,500 套租金管制住房的新目标，他们还将对豪宅销售征收累进附加税，并且把空置税从 1% 提高到 3%。当然这些政策对解决住房危机是否有效还有待与进一步观察。
数据显示要解决加拿大房产负担能力问题，加拿大的房价需要下降 33%，或者收入增加 55%，或者抵押贷款利率下降 350 个基点。继加拿大新任住房部长提出既不让房价下跌又让人们能负担得起惊人言论之后，他本周又提出因为不断增加的留学生给房地产市场带来了“前所未有的需求”，迫于住房成本上涨的压力，政府将考虑限制外国学生签证数量。官方数据显示2022年持学生签证的外国学生数量超过80万，远高于2012年的27.5万，过去十年增长了 170%。2020 年的一份报告显示，2019 年留学生学费占高等教育系统收入的 13%，而 2007 年仅为 4%。限制留学生签证的提议立即遭到了UBC等一些大学反对，数据显示UBC留学生的入学率高达 28.6%。
数据显示要解决加拿大房产负担能力问题，加拿大的房价需要下降 33%，或者收入增加 55%，或者抵押贷款利率下降 350 个基点。继加拿大新任住房部长提出既不让房价下跌又让人们能负担得起惊人言论之后，他本周又提出因为不断增加的留学生给房地产市场带来了“前所未有的需求”，迫于住房成本上涨的压力，政府将考虑限制外国学生签证数量。官方数据显示2022年持学生签证的外国学生数量超过80万，远高于2012年的27.5万，过去十年增长了 170%。2020 年的一份报告显示，2019 年留学生学费占高等教育系统收入的 13%，而 2007 年仅为 4%。限制留学生签证的提议立即遭到了UBC等一些大学反对，数据显示UBC留学生的入学率高达 28.6%。
目前，推动固定抵押贷款利率的加拿大五年期债券收益率创16年新高，平均五年期固定抵押贷款利率处于15年来的高点，抵押贷款合格利率达到27年来的最高水平。对于所有即将抵押借款续约的人来说，目前的利率实在太高了。由于大多数续贷者的利率都在 3%以内，因此续贷意味着他们的抵押贷款利息至少要增长一倍以上。为迎接即将到来的抵押贷款违约潮，几大银行都在增加信贷损失准备金。皇家银行的一份新报告显示，加拿大的千禧一代，尤其是那些拥有自己住房的人，将在未来几个月面临高昂的利息成本和经济损失。皇家银行认为，利率上升将加剧千禧一代的痛苦，如果未来几个月经济大幅放缓，他们尤其容易受到失业的影响。与20年前相比，核心工作年龄的成年人的债务负担尤其沉重。35岁至44岁的成年人，2019年的债务与可支配收入之比约为250%，在1999年的时候，35岁至44岁的成年人的债务与可支配收入之比约为150%，远低于现在的水平。
2019年，35岁以下年轻人的债务负担相当于其可支配收入的165%。皇家银行表示，自上世纪90年代末以来，加拿大最年轻的人群的债务收入比没有出现实质性上升，该群体中只有约三分之一的人有抵押贷款。自2019年以来，许多加拿大人的债务状况恶化，因为新冠疫情最初几个月的低利率让许多年轻的首次购房者进入了热门的房地产市场，并且背上了沉重的抵押贷款。加拿大统计局表示，2023年第一季度，家庭债务与可支配收入之比升至184.5%，高于上一季度的181.7%。这意味着每1加元的家庭可支配收入对应1.85加元的信贷市场债务。那些拥有住房的人特别容易受到更高利率环境的影响，因为自去年三月份以来加拿大央行已经加息475个基点。皇家银行预计，按照目前典型的5年期利率计算，明年续期抵押贷款的借款人的月供将增长25%-40%。还款迅速增长，人们的收入却没有跟上步伐，自疫情开始以来，平均时薪增长了12%，还不到抵押贷款支付预期增幅的一半，因此未来他们将面临抵押贷款冲击。皇家银行(RBC)预计今年秋季，这一群体的消费将受到重大打击，尤其是那些受到失业打击的人。
尽管在创纪录的加息之后，经济增长仍保持稳定，但失业率上升可能会在未来一年引发完全不同的需求结果。”许多经济学家预计，随着加息的滞后影响开始显现，今年秋季加拿大经济将放缓，失业人数将上升。加拿大帝国商业银行的一份报告中表示，预计到2024年初，失业率将从7月份的5.5%升至6.0%以上。劳动力市场出现的缓和迹象可能阻止加拿大央行9月加息。丰业银行的一份新报告称，除非工资上涨速度放缓或生产率提高，否则劳动力成本可能会增加通胀压力，从而降低经济软着陆的前景。他们的基本预测显示，未来几个月经济将放缓，随着消费者需求放缓和劳动力市场紧张，工资增长将放缓。如果工资增长不放缓并继续保持目前的速度，可能会通过更高的生产成本增加通胀压力，迫使央行采取行动。
美联储主席鲍威尔今天表示美国经济的稳健增长可能需要更多加息。他说“尽管通胀已从峰值回落但它仍然过高。” “我们准备在适当的情况下进一步加息，并打算将政策保持在限制性水平，直到我们确信通胀持续下降以实现我们的目标。”美国持续加息为什么丝毫不担心房产市场崩盘？因为美国85%的房主持有 30 年期固定利率抵押贷款，超过 40% 的美国抵押贷款来自 2020年和2021 年超低利率时期。而加拿大70% 的房主持有的是 5 年期固定利率抵押贷款。这些5 年期固定抵押贷款的平均利率为 2.79%，当前续贷5 年期固定抵押贷款利率已达到6%左右，所以加息对加拿大房产市场的影响要比美国大得多。
加拿大的基准利率目前仍落后美联储50个基点，而美联储仍将继续加息，这说明本次加息的周期会很长，千万不要盲目相信降息很快就会到来，之前有很多人相信加拿大央行很快会降息，他们冲进房产市场想抄底结果抄底抄到了山顶。我在频道里做了一个投票调查，你认为2024年加拿大央行会加息吗？共597票，64%的人认为明年会加息，只有36%的人认为明年不会加息。
国家银行的数据也表明大多数近期买房的人都做好了利率长期保持在高位的准备。他们的数据显示6 月份创纪录的 95% 借款人选择了固定利率抵押贷款，与 2022 年初相比，这是一个“重大转变”，当时加息刚刚开始只有 43% 的贷款拥有固定抵押贷款利率。锁定五年期限固定利率的比例创13%的历史新低，大多数借款人（大约 55%）选择三年期和四年期固定利率。
国家银行的数据也表明大多数近期买房的人都做好了利率长期保持在高位的准备。他们的数据显示6 月份创纪录的 95% 借款人选择了固定利率抵押贷款，与 2022 年初相比，这是一个“重大转变”，当时加息刚刚开始只有 43% 的贷款拥有固定抵押贷款利率。锁定五年期限固定利率的比例创13%的历史新低，大多数借款人（大约 55%）选择三年期和四年期固定利率。
道明银行也认为“目前预计利率将会上升，并在更长时间内保持在高位。” 他们最近的一份报告显示，偿债成本可能会在2023年剩余时间内继续快速上升，然后在2024年下半年达到峰值。“这将为对利率高度敏感的家庭带来巨大的压力，并可能导致未来更高的拖欠率。
MRB Partners 全球策略师合伙人菲利普·科尔马 (Phillip Colmar) 表示，“加拿大可能正面临有史以来最大的房地产泡沫，房地产市场崩溃不可避免， 因为抵押贷款利率持续上升，加拿大人的高债务水平让他们陷入危险境地。 他认为加拿大房价上涨是加拿大央行货币政策二十年来提供的宽松货币的结果，随着加拿大债券收益率的上涨，抵押贷款利率的风险正在攀升，特别是在债务与收入比率极高的情况下。 “房地产泡沫最糟糕的情况是存在信贷泡沫。” 高杠杆在还款急剧增长期间必然导致违约率飙升。尽管加拿大银行正在尽力阻止房地产市场崩溃，但这仍不可避免，最终会进入去杠杆化周期。
