发布时间: 浏览: 次 作者:大壮
7月份大多伦多地区房屋销量为5,250 套，虽然略好于去年7 月惨淡的销量，但环比大降了30%，这已经是连续第二个月下降。而挂牌量跃升了 11.5%。7 月份平均价格为1,118,374 加元，环比下跌5.4%约64000加元。这自 2 月份以来首个价格下跌的月份。截至七月大多伦多地区已售出 43,908 套房屋，这些房屋的平均价格为 1,141,260 加元。而2022 年同一时期售出了 51,940 套房屋，当时的平均价格为 1,239,104 加元，今年比去年同期销量下降了近 10,000 套，平均价格下跌了8%近100,000 加元，这表明大多伦多地区的房产市场已经完全失去动力。房产经纪协会也承认自加拿大央行 6 月份恢复加息以来，前段时间良好的势头有所停滞。与此同时，大多伦多地区上半年新公寓销售达到了自2013年以来最差的水平，今年前六个月新公寓销量为 6,727 套，比 2022 年同期销量暴跌 59%。今年上半年的销量比上半年 10 年平均销量下降了 42%。公寓价格也出现了十年来首次年度下跌。新公寓的平均价格环比下降1.3%，同比下降2.2%，至每平方英尺1,411加元。
蒙特利尔地区7月份的住宅销量为3,098 套，销售量与去年同比基本持平，环比下降了15%，房产经纪协会表示“经历了令人失望的 6 月份之后，蒙特利尔地区的交易活动正在回升（他们数学不好）。7 月是蒙特利尔岛自 2021 年夏季以来首次推动市场活动，去年这个时期由于利率急剧上升，买家远离了蒙特利尔岛价格比较贵的房产，现在岛内的交易活动增加。预计利率将长期保持在高水平，大部分受加息影响大的买家都在等待时机，受利率上升的影响较小的买家仍活跃在房产市场上，还有些受利率上升的影响较大的购房者正在使用多种策略，比如有的购房者使用非常规融资来免除获得抵押贷款通常所需的压力测试，还有的购房者合伙购买plex等房产。七月蒙特利尔北岸和南岸的销售量分别下降了 13% 和 2%。蒙特利尔岛的销量增长了12%。公寓销量同比下降了4％，环比下降19%，单户住宅销量同比增长 3%，环比下降13%。Plex销量与去年同比增长了 15%，环比下降了9%。7 月活跃挂牌量增加了 20%，达到 14,820 套。单户住宅、公寓和plex的房源分别增长了 24%、22%和6%。plex、公寓和单户住宅为 71天、56 天和 46 天。分别比去年同期增加了28天、 23 天和21 天。Plex 的中位价为 735,000 加元，比去年同期下跌 6%。公寓的中位价为 395,000 加元，与去年同期持平（0％）。单户住宅的中位价为 555,000 加元，同比上涨 1%。
2023 年第二季度相，蒙特利尔的住宅销量为 11,795 套。比与去年同期下降了 15%，但活跃挂牌量却增长了 44%。这一增长是由单户住宅挂牌量推动的，单户住宅挂牌量比去年增长了 53%。公寓和Plex房产也分别增长了 41% 和 28%。三个房产类别的中位价格均有所下降。
单户住宅（549,000 加元）和Plex房产（727,750 加元）的中位价格下降，两种情况的变化均为-5%。2023 年第二季度，公寓中位价达到 395,000 加元，与去年同期相比下降-4%。
由于央行进一步加息，7 月份大温地区房屋销量环比下降18%至2,455套，但比去年7 月份惨淡的销量增长了28.9%，7 月份的房屋销量比 10 年平均水平低 15.6%。新挂牌房源也显著增加，上个月新挂牌房屋数量达到 4,649 套，同比增长了 17%，目前在大温地区挂牌出售的房屋总数为 10,301 套，大温哥华地区所有住宅物业的综合基准价格为 1,210,700 加元。同比增长了 0.5%，环比增长了 0.6%。7 月份独立屋销量 681 套，同比增长 28.7%，环比下降19.6%，独立屋的基准价格为 2,012,900 加元。同比增长0.6%，环比增长 1.1%。公寓销量 1,281 套，同比增长了 20.7%，环比下降18.6%。公寓的基准价格为 771,600 加元。同比增长了 2.6%，环比增长了 0.6%。联排别墅销售量为 466 套，同比增长 53.3%，环比下降14.8%。联排别墅销的基准价格为 1,104,600 加元。同比增长了 1.2%，环比增长了 0.5%。
最近发表在《加拿大税务杂志》上的一篇文章提示了大温地区房产税务的不平等问题，引发人们的广泛关注，文章显示大温地区富人交了更少的房产税，而穷人交易了更多的房产税，2018 年在大温哥华地区排名前 5% 的顶级房屋的中位价值为 370 万加元，但这些房屋业主缴纳的所得税中位仅为 15,800 加元，即房屋价值的 0.42%。相比之下，温哥华房屋中位价为 984,000加元（价格不到顶级房屋的四分之一）的业主缴纳了 12,500 加元的所得税，即房屋价值的 1.37%。大卫杜夫教授说“拥有价值 370 万加元房屋的人每年缴纳的所得税却很少，这完全是累进主义的失败。”如果政策制定者征收房产价值 1% 的最低所得税税率，那么每处房产每年平均会带来 40,000 加元的收入，比顶级业主目前支付的平均收入高出 25,000 加元。相比这下多伦多的税率更为合理，其中排名前 5% 的房屋价值中位数为 180 万加元，所得税中位数为 30,700 加元，占房产价值的 1.69%，这与北美其他城市更为一致。好了，现在问题已经提出来了，大温地区的豪宅未来是否会面临更高的税率，让我们拭目以待吧。
由于公寓销量显着增长，卡尔加里7月份房屋销量为2,647 套，虽然销量同比增长了 18%，但环比仍下降了16%， 今年截至七月的销量也比去年同期下降了 19%，这表明卡尔加里的房产市场正在降温之中，7 月份新挂牌房屋总数为 3,247 套，同比增长 2%，但库存水平仍接近 2006 年 7 月份创下的历史最低水平。房屋平均价格比去年上涨近 10%，达到 539,461 加元，而基准价格上涨近 6%，达到 567,700 加元。七月份的房产市场数据证明卡尔加里的房产市场正在失去动力，由于卡尔加里的移民快速增长，房屋的负担能力不断下降，房屋性价比更高的渥太华正在取代卡尔加里的地位。
益普索 (Ipsos) 最新的调查发现，68%的18岁至44岁年轻人认为，与父母年轻时相比买房更加遥不可及。超过68%的没有住房并打算买房的加拿大人计划等到利率开始下降后再购买。 69%原本计划为抵押贷款再融资的人也推迟了他们的计划，直到利率下降。51% 表示他们的担忧源于当前的经济状况，18% 表示他们计划将购房推迟到 2024 年或更晚。另外 20% 的人表示他们不再确定是否会购买房屋。调查还发现住房成本仍然是 71% 的加拿大人财务焦虑的主要原因。
美国十年期国债收益率对消费者的资金成本和长期利率有着重要影响，本周它的收益率突破4.1% ，这是自 2022 年底以来的最高水平。现在投资者担心美联储加息落后于曲线，经济可能增长过多，未来几年价格将会上涨，此时10年期国债收益率攀升，借贷成本也会随之上升。与美国不同，加拿大政府 5 年期债券收益率的影响更大，加拿大政府 5 年期债券收益率本周突破 4% 的关键门槛，这可能为抵押贷款利率继续走高铺平道路。现在大多数大银行都在过去一周都把5 年期固定抵押贷款利率提高了 15 个基点。
加拿大统计局今天发布的数据显示，随着失业率连续第三个月上升，加拿大 7 月份净裁员 6,400 个，7 月份失业率从 6 月份的 5.4% 升至 5.5%。这份报告让接受路透社调查的分析师感到意外，他们原本预计就业岗位将净增加 21,100 个，失业率符合分析师预期。虽然总体就业人数下降，但 7 月份平均时薪同比增长了 5%，远高于4.1%的普遍预期。因此尽管整体就业数据疲软，今天的数据不太可能让加拿大央行相信劳动力市场已经足够宽松，足以持续实现 2% 的 CPI 目标，未来还会有更多加息。美国7 月份非农就业人数增加 187,000 人，略低于道琼斯预期的 200,000 人，失业率为 3.5%，低于市场普遍预期的 3.6%。7月平均时薪增长 0.4%，年增长率为 4.4%，均高于预期。
加拿大央行前行长David Dodge预计利率将维持在高位直至2025年，他表示长期加息对于加拿大央行实现通胀目标至关重要，加拿大央行将不得不在未来两年内维持高利率，以达到 2% 的通胀目标率。
皇家银行在最新的报告中表示，加拿大央行第九次和第十次加息使大多数房地产市场失去了动力。6 月至 7 月期间，房屋交易数量有所下降，阻止了今年市场反弹。价格涨幅大幅放缓甚至下跌，挂牌数量显著增长，如果这一势头持续下去，预计未来几个月价格将继续放缓。在高利率、负担能力恶化和经济衰退威胁的背景下，房产市场反弹将进一步减弱。未来的道路更有可能是缓慢而坎坷的，随着利率下降，市场将再次获得动力，不过这是 2024 年的故事。皇家银行的这份报告过于乐观，作为房产市场的利益相关机构他们当然想带带节奏，在我看来未来市场不可能是缓慢而坎坷的，一定是风大又浪急的。市场调整才刚刚开始，由于很多高杠杆投资者仍在死扛，他们已经错过了最好的逃生机会，而利率又将长期处于高位，因此抛售潮已经无法避免，本次房产市场的调整周期不是短周期而是长周期。调整规模不是小规模调整而是巨大的调整。
