发布时间: 浏览: 次 作者:大壮
本次房产市场的调整周期不是短周期而是长周期。好多人问这个周期有多长？现在牛津经济研究院给了一个期限，大家可以参考一下，牛津经济研究院认为加拿大央行的基准利率可能长期维持在 5%的高点，需要几年时间才能看到负担能力的改善，房价要到2027 年才能回落到加拿大普通人可以承受的范围内。在此之前负担能力不足的情况仍将继续恶化，他们认为房价将在今年夏天达到峰值，未来几个月将出现温和的衰退，随着利率的上升，人们将缩减支出，这种现象最终将导致房价下跌。预计 2024 年初价格将下跌 10%，到明年年中价格将从 2022 年的峰值下降约 20% 至 25%，一旦房价稳定在较低水平，收入增长，利率逐渐回到正常水平，可能要到 2027 年左右加拿大的住房负担能力才能达到普通家庭的承受能力，加拿大的房价才会达到合理负担得起的水平。彭博社数据显示，第二季度加拿大房屋的平均价格超出中等收入家庭的借贷能力约 32%。
牛津经济研究院的这种判断存在一定的合理性，虽然现在加拿大央行的基准利率处于22年来的最高点，但是加息对房产市场的影响是滞后的，未来几年所有借款人在续签抵押贷款合同时都会面临利率上涨问题，尤其对于选择固定利率的借款人来说，他们只有在续签抵押贷款合同时才会感受到加息带来的压力，在所有低利率借款人都完成抵押贷款合同续签时才能看到加息对房产市场的充分影响。Leger 最新的一份调查显示了加拿大房主对续签抵押贷款合同的看法，大约 62% 的加拿大房主对续签贷款合同借贷成本增加表示担忧，这一比例较 2022 年 10 月增加了 9%。另有 31% 的人表示，他们“非常担心”续签合同后借贷成本增加，这一数字比 2022 年 10 月增加了 19%。超过五分之一 (21%) 的加拿大人承认，他们没有制定计划来消化抵押贷款付款可能增加的费用。这种焦虑在年轻房主中尤为明显，18-34 岁年龄段的房主中有 73% 表示担心续签时抵押贷款付款更高。这比 2022 年 10 月增加了 10%。56% 的受访者表示已制定计划来吸收更高的付款，其中 39% 的人表示将减少其他领域的支出，而 9% 的人计划动用储蓄，5% 的人计划申请贷款， 3% 的人计划出售房屋。皇家银行的报告显示，在去年第四季度，加拿大房主支付贷款和其他房屋相关的费用就要花费税前家庭收入中位数的一半（49.7%），那时候利率比现在还低很多。
由于高通胀环境下的债务负担成本不断增加，加拿大破产率呈一直持续上升趋势，根据加拿大破产和重组专业人士协会的数据，第二季度加拿大消费者破产率同比增长 23.5%，第二季度平均每天有 343 名加拿大人申请破产，加拿大统计局报告称，仅 6 月份消费者破产申请数量就同比增加了 19.5% 。企业破产率同比激增 36.9%。这是自 2014 年以来的数量最高的一个季度。 “较高的借贷成本是造成这种困境的最大因素之一。” 加拿大公司因沉重的债务负担而面临更高的资本成本。同时利率上升也大大削弱了消费者需求。
现在多伦多地区的房地产投资者正在抛售他们的公寓，多伦多有高达36%的公寓为投资者所有，随着抵押贷款支付额飙升，拥有多个单位且杠杆过高的投资者最急于卖出，一方面这些公寓很多都有租户，所以自住买家基本不会购买，另一方面新建公寓的供应量飙升加大了抛售的难度，因此未来很长一段时间公寓市场都会存在供大于求的局面。蒙特利尔银行经济学家Robert Kavcic描述了为什么在当前环境下购买投资房毫无意义：按目前的价格和抵押贷款利率计算现金流将下降20%，投资房现金流将严重为负，尽管在紧缩周期之前情况也是如此，但超低利率使这种情况得到了缓解。现在房产投资者的现金流基本上是负的，除非快速上涨否则目前根本不存在投资的理由，更不用说目前价格正在下跌了。此外投资者可以在股息股/政府债券中获得更高的收益，有更好的税收待遇，没有风险、即时的流动性，还能省去当房东遇到不良租客的麻烦。最后提醒一点：由于本次房产市场调整周期较长，有很多持有大量现金等待买房时机的人可能会成为骗子们眼中最佳的目标，在这个时候要格外小心，看好自己的钱包，谨防诈骗！
