发布时间: 浏览: 次 作者:大壮
前段时间，几乎所有银行都预测加拿大央行今年不会再加息，甚至还有银行说非但不会加息，很快就会降息，然而加息还是如期而至，今天加拿大央行宣布加息25个基点，同时继续量化紧缩，我早在几个月之前就一直强调六月份加拿大央行会恢复加息，果然不出所料，原因并不复杂，这次加息前加拿大和美国基准利率有75个基点的差距，如果加拿大央行停止加息，利率差距将会继续拉大，输入性通胀不可避免，如果继续放任下去势必造成资本外逃，这将给加拿大带来更严重的危机，为什么之前所有争行都预测央行今年不再加息？难道他们不知道停止加息的后果吗？实际上他们只是配合央行演一出戏，央行尽量拖延加息时间，好让房产市场利用传统旺季得到喘息的机会，让高杠杆炒房的投资者能利用这一窗口期解套，以实现房产市场腾笼换鸟，换一批抗风险能力更强的韭菜进入市场，这样房产市场就有有软着陆的希望，但如果春季市场不能复苏，高杠杆又继续死扛，他们的债务包袱会越来越沉重，房产市场软着陆希望也将彻底破灭，事实上房产市场正在朝着这个方向发展。
先来看看5月份各大城市房产市场的情况：
大多伦多地区5 月份的房屋销售量为 9,012 套，比去年同期增长 25%，比 4 月份增长 20%。这里需要注意的是去年5 月份的大多伦多地区房屋销售量同比暴跌了 38.8%，新房销量暴跌了62%，可以说是非常惨淡，因此今年销量虽然有所上涨但仍未恢复到正常的水平。虽然5 月份房屋的平均价格上涨至近 120 万加元，比 4 月份上涨 3.7%。虽然这是连续第四个月上涨。但是与去年同期相比平均价格仍然下跌了不少，下跌的比例从 4 月份的 7.8% 放缓至 1.2%。相比 2022 年 2 月的峰值下跌了 10.3%。5 月份新挂牌量同比下降了 18.7%。房产经纪协会说供应跟不上需求的原因是卖家仍在等待更高的价格，并没有像买家重返市场那样同步上市。
蒙特利尔5月份的住宅销售量为 4,428 套，与去年同期相比下降8%。房产经纪协会说，如果不看情导致异常低的销量，必须回到 2015 年才能看如此低的销售水平。蒙特利尔几乎所有地区的销售量都呈下降趋势，下降幅度在 2% 到 12% 之间。Laval、北岸和南岸的销量分别下降了12%、11% 和 10% 。Plex经历了最大的年度销量跌幅，下降了 19%。其次是公寓和单户住宅分别下降了 10% 和 4%。所有房地产类别中都观察到了挂牌量的增加，活跃的房源同比增加了 46%，待售房源达到 16,089套，单户住宅增加 55%增幅最大，公寓和Plex紧随其后，增加了 43 个% 和 30%。随着市场活动的正常化，所有类型房产的平均销售时间都比一年前更长。Plex销售时间为 77 天、单户住宅销售时间为 49 天、公寓销售时间为 53 天，分别比一年前增加了 35、24 和 23 天。所有这些时间都远低于一年中这个时期的历史平均水平。Plex房产的中位数价格为 730,000 加元，同比下降了 21,000 加元（3%）。单户住宅中位数价格550,000 加元。同比下降4%，下降了 25,000 加元。公寓最为稳定，中位价为 403,000 加元，同比下降下降了 2%。
大温地区5 月份房屋销量接近 10 年平均水平，5 月份的房屋销量为3,411 套，比去年同期增长了 15.7%，比10 年平均水平 1.4%。随着价格连续第六个月上涨，房产经纪协会说市场显示出升温的迹象。所有住宅物业的综合基准价格为 1,188,000 加元，同比下降 5.6%，但环比上涨 1.3%。上个月有 5,661 套新房源，比一年前下降 11.5%，比10 年平均水平低 4.3%。挂牌出售的房屋总数为 9,293 套，与去年同比减少了 10.5%，比 10 年平均水平低 20.6%。独立屋销量达为 1,043 套，同比增长了 30.7%。独立屋的基准价格为 1,953,600 加元。同比下跌 6.7%，环比上涨 1.8%。公寓的销量达为 1,730 套，同比增长 7.9%。公寓的基准价格为 760,800 加元。同比下跌 2%，环比上涨1.1%。联排别墅销量为 608 套，同比增长 16.7%。联排别墅的基准价格为 1,083,000 加元，同比下跌 4.7%，环比上涨 0.2%。
卡尔加里5月份的房屋销量为3120套，比去年5月增长了近2%，当时销售总量为3063套。尽管创下纪录，但迄今为止今年的销售量仍比去年同一时期低近30%。房产经纪协会表示，市场仍未完全摆脱年初出现的下滑趋势。与去年相比，新上市的房产数量继续减少，上个月新上市的房屋数量下降了 15%，至 3,652 套。市场基准价格同比上涨近 3% 至 557,000 加元，而平均价格上涨约 6% 至 551,853 加元。这些数字反映了更高的利率环境和近期租金上涨，这促使更多人寻找公寓。
其实在今天央行加息之前，固定抵押贷款利率已经在上升，几大银行把 1 至 3 年期利率上调 10-20 个基点。5 年期固定利率在过去两周平均上涨 30 个基点。
随着生活成本上升，许多加拿大人转向信贷以减轻财务压力。2023 年第一季度消费者债务总额达到 2.32 万亿加元，同比增长 5.6%。平均每月信用额度付款比一年前增加了 43%，而平均每月抵押贷款付款增加了 16%。新抵押贷款的数量继续下降，比一年前下降了 32%，因为高借贷利率抑制了需求。
高利率和高通胀导致越来越多的加拿大人陷入债务深渊并拖欠还款。根据消费者信用报告机构艾可飞的一份报告，随着消费者继续进一步陷入债务困境，加拿大人每月拖欠非抵押贷款账单的人数正在增加。今年第一季度超过 175,000 名加拿大消费者错过了至少一种非抵押贷款产品的付款，这主要包括信用卡、汽车贷款、无担保信贷额度和房屋净值信贷额度等等. 比去年同期增涨了 19%。根据加拿大央行的数据，与 2022 年 2 月央行开始大幅提高基准利率之前相比，三分之一的抵押贷款持有人已经看到还款额有所增加。央行估计，面临抵押贷款续期的房主的每月还款中位数增长将达到 20% 左右，与此同时，加拿大人的信用卡债务继续飙升，余额与去年相比增长了 14.5%。加拿大人的信用卡债务总额在2022 年最后一个季度首次突破 1000 亿加元大关。
根据国际货币基金组织的数据，加拿大抵押贷款的违约风险是世界上最高的。因为加拿大家庭债务水平高而且浮动利率借款所占比例很高，所以将面临更高的违约风险。”
马斯克警告说，随着更高的利率让购房者望而却步，美国房价将加速下跌。“这将加速，因为高利率使买房变得更难负担，看空的人越来越多了。
现在最应该关注的是绝大多数买家的心态，他们的心态决定了未来市场的变化方向，蒙特利尔银行最近的调查发现，大多数想买房的人都在观望，68%的受访者坚持等待更低的抵押贷款利率。26%的人表示，利率上升是他们推迟搬家的原因。还有18%的人感到宏观经济的不确定性让他们暂缓买房。加拿大央行用更长的高利率周期换近几个月不咸不淡的“旺季”，不但没有降低风险，反而让风险加剧。
