发布时间: 浏览: 次 作者:大壮
二月份虽然所有城市房屋销量都大幅下降，但房价环比都出现了不同程度的上涨，这个现象很奇怪，这个视频就来分析一下为什么会出现这样的情况。首先来看一下几大城市二月份的市场情况：
大多伦多地区2 月份房屋销量为4,783套，与去年同比暴跌 47%。2 月的平均售价为 1,095,617 加元，同比下跌了 17.9%。下降的部分原因是 2023 年 2 月低于 1,000,000 加元的房屋销售量占比为 57%，而一年前仅为 38%。活跃房源同比增加38.1%至9643套，新房源同比减少40.9%至 8,367套。独立屋平均售价同比下跌-19.9%至1,439,735加元，半独立屋平均售价同比下跌21.4%至1,069,266加元，联排别墅平均售价同比下跌16.7%至934,834加元，公寓平均售价同比下跌11.8%至705,472加元。多伦多的基准房价环比上涨了 1.1%，各种类型的房价环比都出现了不同程度的上涨。
蒙特利尔2 月份房屋销量为2,996套，与去年同比下跌 32%。活跃房源同比增加64%至15,893套，活跃房源数量已经超过疫情前的水平，挂牌量的增长主要来自单户住宅类别（85%）。公寓和plex分别增长了 51% 和 48%。新房源同比减少8%至 5,314套。单户住宅平均售价同比下跌6%至515,000加元，公寓平均售价同比下跌4%至380,000加元，Plex平均售价同比下跌8%至710,000加元。各种类型的房屋中位数价格环比均有所上涨，公寓和单户住宅类都上涨了3%，plex上涨了5%。2月份平均销售时间大大延长。plex平均销售时间为 82 天，比去年同期增加了 27 天。公寓和单户住宅紧随其后，分别为 60 天和 58 天。公寓比去年多 19 天，单户住宅比去年多了 26 天。
魁省房产经纪协会认为，尽管 2 月份的销售量创历史新低，而且找不到买家的房产数量急剧增加，但大多数房产都以挂牌价出售，甚至略高于挂牌价。对于公寓来说尤其如此，这意味着尽管销售时间更长，交易过程正常化，市场条件回归对卖家不利，但价格仍坚挺。这主要是因为买家找到的是市场上更受欢迎、数量最少的房产。
大温哥华地区2 月份的房屋销售量与去年同比下降了 47.2%， 但环比增长了 76.9%。当月总销量为 1,808 套，比2 月份十年平均销量低约 33%。待售房屋数量继续缓慢上升，同比增长了 16.7%，环比增长了 5.2%。上个月有 3,467 套新房源，同比下降了 36.6%，但环比增长 5.2%。所有住宅物业的综合基准价格达到 1,123,400 加元，同比下跌了 9.3%，与 1 月份相比上涨了 1.1%。2月份独立屋销量为 514 套，同比下降了 49.1%。独立屋的基准价格为 1,813,100 加元。同比下跌 12%，环比上涨 0.7%。公寓销量为928 套，同比下降了 49.9%。公寓物业的基准价格为 732,200 加元。同比下跌 3%，环比上涨1.6%。联排别墅销量为366 套，同比下降了 34.6%。联排别墅的基准价格为 1,038,500 加元。同比下跌 6.3%，环比上涨 1.8%。
大温地区房产经纪协会认为虽然房价趋势将在未来几个月内出现同比下降，但目前的数据和市场活动表明房价正在走强。一些领先指标表明可能会在今年春季看到价格温和上涨，特别是如果销售活动增加且抵押贷款利率保持稳定。
卡尔加里2月份的房屋销售量为 1,740 套，同比下降了 47%。虽然库存水平比上个月略有改善，但库存水平仍是自 2006 年以来最低2 月份。2 月份的新挂牌量为 2,389 套，同比下降 49%。2月份房屋平均价格与去年同比下跌近 8% 至 506,685 加元。但销售与新上市的比率为 73%，供应月数不足两个月，市场一直难以进入平衡区域，基准价格环比和同比都上涨了近 2%。虽然大部分细分市场仍处于卖方市场，但是价格超过 70万加元的房屋市场正在转变为平衡市场。半独立屋基准价格为 568,100 加元，环比上涨近 2%，同比上涨 3%。联排别墅基准价格为 369,700 加元，环比上涨2%，同比上涨 9%。公寓基准价格为 286,000 加元，环比上涨近3%，比去年 2 月高出 11% 以上，但仍比 2014 年报告的峰值水平低近 7%。
销售暴跌，库存增加，房价却环比上涨，如果真是库存的问题，房产市场应该出现供不应求的局面，而不j上市天数普遍增加一倍以上。这只能说明房产市场只有一小部分人蠢蠢欲动，因为高利率一直在阻止刚需购房者进入房产市场，这些蠢蠢欲动的人可能以投资者为主，不过卡尔加里可能除外，因为卡尔加里有大量的省际移民进入，所以刚需比例会高一些。投资者在这个时候冲进市场应该是害怕错过好的投资机会，想赚钱是最大的动力。
但是皇家银行认为房产市场接下来发生的事情会让这些房地产多头失望，他们最新的房产报告认为加拿大房产市场调整才刚刚进行了一半。皇家银行预测全国 RPS 指数将从峰值下跌 15%。目前调整已经进行了一半，价格还会再下跌 8%。（ RPS指数追踪的是全加13个大都市各类型房屋的房价趋势的指数，它不同于加拿大房产经纪协会的房价指数HPI，RPS指数同样百分比的价格变动幅度要比房价指数HPI大得多） 因为考虑到住房存量的增长，目前的房屋销量是自 2008-2009 年全球金融危机以来最平静的（不包括 2020 年春季的封锁期）。皇家银行认为未来几个月将形成底部。一些市场可能领先（比如安省和大西洋省份），有些市场可能会有些滞后，（比如草原省和魁省）。还一个原因是加拿大央行可能已经完成了加息，但不会降息。皇家银行认为一月份是本次加息周期最后一次加息。这并不符合市场的定价，市场已经提高了加息预期，但他们坚信加拿大央行 (BoC) 的暂停实际上是一次暂停。他们预计今年不会降息，皇家银行相信长期债券收益率将呈下行趋势 ，这也与债券市场的客观表现不一致，认为高利率将持续在一段时间，加拿大央行至少在 2024 年之前不会降息。这就意味着已经恶化的住房负担能力不会很快缓解。买家将继续面临严峻挑战，尤其是在BC省、安省等一些房价已经很高的市场。
美联储周五在提交给国会的半年度货币政策报告中强调，通胀仍然过高，需要持续提高利率才能使通胀率回落至美联储 2% 的目标。报告写道：“美联储敏锐地意识到，高通胀会带来巨大困难，尤其是对那些最无力支付更高成本的必需品的人来说。”
美联储主席鲍威尔今天进一步警告说，“最新的经济数据强于预期，这表明最终利率水平可能高于此前预期，”“如果整体数据表明有必要加快收紧政策，我们将准备加快加息步伐。”由于鲍威尔暗示美联储可能需要加快加息步伐，两年期国债收益率跃升至 2007 年以来的最高水平。三月份美联储加息50个基点的可能性上升至70%。
如果加拿大央行停止加息，和美联储利率差距拉大，加元和以加元计价的资产都会快速贬值，加元兑美元汇率在今天一天之内下跌近1%，现在输入性通胀不可避免，实际上输入性通胀已经在路上了，如果继续放任下去势必造成资本外逃，这将给加拿大带来更严重的危机，因此加拿大央行不得也不跟着美联储加息。为什么几乎所有银行都预测央行今年不再加息，难道他们不知道停止加息的后果吗？他们可能和央行达成默契，他们都在做同一件事，让房产市场得到喘息机会，央行想做的事情是把房产市场死马当活马医，他们尽量拖延加息时间，目的是给房产市场一些喘息的机会， 万一春季市场复苏，高杠杆能利用这一窗口期解套，房产市场腾笼换鸟，让一批抗风险能力更强的韭菜进入市场，那房产市场尚有一丝有软着陆的希望，但如果春季市场不能复苏，高杠杆又继续死扛，他们的债务包袱会越来越沉重，房产市场软着陆希望也将彻底破灭。
