加拿大房产

是时候揭开骗局了!加拿大的房产泡沫是怎样炼成的?

最近加拿大几大银行的经济学家同时发出警告,他们声称:由于投机者推高了房产市场需求,其他买家也担心自己将错过机会。加拿大房地产市场已经进入投机风险阶段,并可能促使监管机构近期出台新的降温措施。
其实,近几年来很多国际金融机构都对加拿大房产过热问题发出过警告:
2017年10月国际货币基金组织的一份报告指出了加拿大房地产的脆弱性。
2018年2月美联储的报告指出,加拿大住房过热。2019年3月,国际清算银行(BIS)发布警告称,他们用来预测加拿大金融压力的“指标”亮起了红灯。(国际清算银行将其称为“压力事件”)。
2019年6月,国际货币基金组织表示,在经济下滑的情况下,加拿大家庭非常脆弱。因为有债务风险的家庭的比例将从17%爆增到29%。(有债务风险的家庭是指为抵押贷款支付超过40%收入的家庭)如果出现这种情况,违约率将上升,当时加拿大联邦政府将不得不向加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)注资150亿加元。
疫情爆发之后,加拿大的房地产市场比以往任何时候都要热,房价和交易量持续飙升,创下历史新高,房产泡沫也越吹越大,现在很多人都在思考一旦低利率持续上升,会不会导致房产泡沫破裂,今天我们就来聊聊加拿大房产泡沫是怎样炼成的,加拿大房产泡沫会持续多久?
有记录显示,疫情爆发八天后,由于加拿大公共卫生局管理不善,拒绝了一家北美主要口罩供应商的报价。他们称“口罩不是优先考虑的事项”。然而,加拿大政府却在另一件事情上立即采取了一系列行动。“如果抗疫防护不是政府的首要任务,那是什么?很多人可能都能猜到了,首要任务是保护加拿大的房产市场,避免崩盘,实现房产市场软着陆。事实证明由于加拿大政府对形势的误判,救市心切最终导致这一系列行动用力过猛,导致经济刺激措施转化为房地产市场史诗级的泡沫。 一起来看看加拿大房产市场的泡沫是怎样炼成的?在疫情爆发之后,加拿大政府预测房价可能会崩盘,先后推出六大政策来阻止崩盘:
第一:三次降息
导致加拿大房地产市场过热最首要的原因是史上最低利率。去年三月,加拿大央行在不到一个月的时间里连续三次降息。先是在2020年3月4日将1.75%的基准利率下调50个基点至1.25%。然后在3月13日再次下调基准利率至0.75%,接着在2020年3月27日再次下调基准利率至0.25%。
根据加拿大央银行的说法,需要“6到8个季度”(18到24个月)才能感受到利率变化的全部影响。然而房产市场显然比央行想像得更加敏感。
在利率那么低,不贷白不贷的指导思想下,2020年第3季度加拿大的家庭债务比达到170.7%,也就是加拿大家庭每拥有100加元可支配收入就有背上了171加元的债务。这完全背离了央行减轻家庭债务负担的初衷。
第二:放松抵押贷款“压力测试”
央行下调了用于压力测试的5年期常规抵押贷款利率。2020年3月11日的利率为5.19%,在此期间进行了三次下调,到2020年8月12日下调到4.79%。这使合格房产购买力增加了4.5%左右。在经济低迷时期,信贷本应该紧缩,而不是放松。值得注意的一点是,海外买家贷款甚至比加拿大居民贷款更容易,因为他们只需要开个收入证明,甚至连工资收入银行流水的原件都不用提供就能在加拿大轻松贷款。
第三:购买数十亿加元抵押债券
2020年3月,央行宣布了一项计划,开始以竞争性方式购买加拿大抵押债券。央行开始积极与投资者竞争,目的是压低利率。量化宽松计划自此诞生。尽管该项目只存在了几个月,但截至2020年12月,他们已经持有价值96.6亿加元的债券,较上年同期增长1,803%。这一举措压低了收益率,并向金融体系注入了数十亿加元的流动性。

第四:抵押贷款延期
去年3月,加拿大采取了许多国家都在做的事情——推迟抵押贷款支付。但与其他国家不同的是,加拿大不要求延期付款的理由。只是暂时不用付账单,还有免息贷款。CBA数据显示,16.7%的抵押贷款已获得延期付款。这是银行抵押贷款的六分之一。延期的比例比失业率的峰值还要高得多。
第五:用三倍的收入来弥补疫情损失
加拿大疫情紧急救金(CERB)深受加拿大人欢迎。疫情期间共有890万人申请过CERB,接近加拿大总人口的四分之一,紧急救金本来应该用于救济那些因为疫情收入减少陷入财务困境的人,结果成为一次无脑大撒币。政府用三倍的收入来弥补疫情损失。将现金发放给不需要现金的人,结果大大提高了储蓄率。进一步推动了房地产销售。
第六 向商业银行系统注入3000亿加元额外贷款能力
加拿大金融机构监管办公室通过一系列复杂的操作,在2020年4月向加拿大商业银行系统注入3000亿加元的额外贷款能力。声称用于帮助那些需要贷款度过难关的家庭和企业主。尽管他们声称提供的3000亿加元信贷额度不是针对房地产市场的,但实际上还是为了释放资金积极救市。最终还是助长了房地产市场的疯狂。
从去年3月份开始,在房产市场崩盘的恐惧下,他们六大政策一气呵成。事实证明,一通操作猛如虎,结果一帮二百五!加拿大政府最大的失败是经济刺激政策导致钱都涌入房产市场,而中小企业破产率却飙升,大量经营几十年上百年的企业永久倒闭,央行在量化宽松政策上所做的一切既没有刺激经济,又没有实现房产市场软着陆,只是继续吹大了房产市场的泡沫,如今,买房的人担心泡沫随时破裂,没买房担心泡沫不破,他们同时陷入了焦虑之中,然而,已经等到现在的刚需越来越清楚一点,房价脱离经济发展的实际就会沦为不折不扣的骗局,如果越来越多的刚需坚持泡沫不破不买,那一天很快就会到来!

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