【北美房产聚焦】加拿大房产泡沫中谁的吃相最丑陋?

【北美房产聚焦】加拿大房产泡沫中谁的吃相最丑陋?

最近,  加拿大已经迎来第三波疫情大爆发,事实证明:加拿大越急着重启经济,离经济重启就越遥远!由于总是过早放松防疫措施,又太迟收紧防疫措施,最终导致加拿大的疫情就像悠悠球一样,不断回到原点。

最近,加拿大六大银行纷纷指责加拿大央行,他们认为加拿大央行在房地产泡沫中扮演了不光彩的角色。蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡为奇认为,加拿大房产市场,正在从一个炙手可热的市场转变为一个摧毁经济的市场,而这一切都要归功于加拿大央行长期低利率的承诺。这一承诺是央行在安抚房产市场的努力中做出的。它也引发了再不上车就永远都上不了车的恐慌性购房狂潮。

丰业银行经济学家德里克·霍尔特认为,加拿大央行应该为房价暴涨负一定责任。他说:“我不会指责央行现有的基准利率基本为零的政策,因为我们仍有60万失业者,而且我们的通货膨胀率仍低于目标。” “但央行继续指导负债累累的加拿大人疯狂的购买房屋,而这一且就因为他们相信借贷的成本在未来几年内不会增加,在这一点上央行必须负责!加拿大央行多次表示会把基准利率保持在较低水平,直到2023年,他们的目的就是通过低借贷成本支持加拿大的房产市场。这引发了房价暴涨和史上最高的全民负债率。

尽管利率处于最低谷,但有迹象表明抵押贷款成本正在上升。这主要是因为5年期国债的收益率支撑了5年固定抵押贷款利率上涨。霍尔特说,债券收益率的上升可能减轻加拿大央行的压力,并可能使央行早于预期加息,但对于加拿大央行而言,向加拿大人发出信号,表明加息可能早于最初预期非常重要,而且加拿大央行也很可能会提前加息以缓和市场。

蒙特利尔银行高级经济学家罗伯特·卡为奇指责加拿大央行火上浇油,他说央行让购房者陷入了一场错失恐惧症驱动的购房狂欢。虽然住房需求激增是由疫情引发的,但是央行的低利率承诺点燃了让房产市场爆炸的导火索。”

央行长期低利率预期,让房产市场恐慌成一个不计后果的市场。因为预期房价不断上涨并且担心错过,购房者现在正在尽可能多、尽可能快地买房子。

一提房价问题,政府就说增加供应,供应问题确实存在,不过这并不是这次房价疯涨的根本原因。增加供应这是短期能解决的问题吗?当然不是!与正常情况相比,疫情期间,加拿大房产市场始终有大量库存流入市场。尽管人们普遍认为房产市场库存不足,但新房上市的速度比正常情况还要快10-15%。那什么才是房价疯涨的原因呢?看看疫情期间加拿大有多少政客卖房套现?原因可能是央行行长要卖房,可能是魁省省长要卖房,房产投资最大的风险是政策风险,如果央行把长期低利率政策告诉你了,这就像打牌的时候对手告诉你自己手里的牌是什么一样,看到底牌的赌徒会做什么?当然是压上全部身家!

总而言之一句话,加拿大央行制造了房产市场的错失恐惧症,推动了房产市场的过度需求!

《经济学人》发现,由于加拿大央行创造了房产市场的错失恐惧症,温哥华和卡尔加里的房屋销售比疫情前的水平还要高出60%。

在收入不涨的前提下,房价的上涨是显然不可持续的,况且加拿大目前又迎来第三波疫情大爆发,而且这一波凶猛程度远超前二波。这意味着加拿大可能再次迎来经济衰退和失业潮。看看写字楼的空置率就知道了:

商业地产公司世邦魏理仕表示,由于近几个月来多伦多,温哥华和蒙特利尔空置率不断上升,加拿大的市区写字楼空置率已经连续四个季度上升,达到14.3%。远高于2020年同期的9.3%。今年第一季度,蒙特利尔的市区写字楼空置率达到了10.6%,多伦多市区写字楼空置率达到了9.1%,温哥华市区写字楼的空置率达到了6.2%。埃德蒙顿和哈利法克斯市区写字楼空置率高达19%以上。

最近一项新调查显示,加拿大人对房价未来前景有很大的分歧,40%的受访者预计房价继续上涨,39%的受访者预计房价会下跌,21%的被调查者预计情况保持不变。

在过去的20年里,全球范围内的利率下降导致了房价飙升。这种说法大多数人都认可,但提高利率,让房价变得更容易负担。很多人认为这种说法不靠谱。甚至很多人认为这可能带来灾难性后果。较高的利率会带来货币升值,投资下滑和出口崩溃。还会导致经济增长放缓、收入减少、失业率居高不下,甚至是通货紧缩。因此仅让加拿大央行来背这个黑锅显然是不可能的。

比如,最近新西兰政府要求央行在制定货币政策时考虑对住房的影响。新西兰央行坚决反对,因为抑制房产市场泡沫首先是政府的责任,因此新西兰政府最近出台了一系列为房产市场降温的政策:比如提高了资本利得税的标准,废除房贷利息可抵税等等。这些政策大大减少了房产市场的投机行为。反观加拿大,到目前为止,加拿大政府没有任何作为,房产泡沫问题央行当然要负一定的责任,但一味的指责央行没有意义,加拿大政府的吃相远比央行更丑陋,事实已经证明一味地刺激房产市场,挽救不了加拿大的经济,随着民怨越来越大,离4.19也越来越近了,加拿大政府究竟是否会推出房产市场降温政策,让我们试目以待。

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