【加拿大房产聚焦】加拿大房产市场降温?房价会降吗?现在适合买房吗?

由于加拿大出现史上最低贷款利率,再加上加拿大政府 各种疫情救助政策的刺激,加拿大近几个月房产市场异常火爆,但是最近种种迹象表明,加拿大房地产市场已经开始悄悄降温。究竟加拿大房价走势如何?现在到底适不适合买房?什么时候是正确的买房时机?今天,我们就一起来分析一下:

加拿大房地产协会的数据显示,十月份的销售额小幅下降。这是自4月以来销售增长首次放缓。这可能也标志着持续火爆的加拿大房产市场已经开始降温,我认为造成房产市场降温主要有四个方面的原因:

第一个原因是,加拿大央银行已经终止了刺激房价上涨的 抵押债券购买计划。
加拿大房地产价格上涨,主要归功于这个计划,因为这个计划直接导致廉价抵押贷款充斥市场。去年,由于加拿大房地产市场开始出现销量下降和价格增长停滞。加拿大央行决定,购买抵押债券以提高流动性。低利率推动了加拿大人的买房需求,加拿大央行数据显示,过去一年抵押贷款利率急剧下跌了35%,贷款成本大幅降低,购房者的预算增加,最终导致加拿大房地产价格大涨。

在加拿大房屋销售量和价格创历史新高的时候,银行的风险也空前高涨,因此急需控制风险,CMHC早在七月份就要求收紧信贷政策,加拿大央行也宣布:从2020年10月26日终止抵押债券(CMB)购买计划。所以低利率时代可能即将结束。

造成房产市场降温的第二个原因是加拿大很多城市公寓市场供应已经出现过剩。

公寓库存增加有多方面的原因,一方面是受疫情影响,很多家庭选择搬往郊区,另一方面低利率政策增强了加拿大人购买力,很多人原来只够买公寓的首付,现在可以直接购买独立屋了。还有就是疫情爆发后,AirBnB之类的短期租金急剧下跌。很多公寓业主转为长租或者干脆出售,再一个就是新建公寓的大量进入市场,导致本来过剩的公寓市场雪上加霜。这些最终将导致公寓价格和租金在未来几个月内下降。

再来看一组数据:
加拿大第三季度人口增长25,384人。竣工房屋的数量是51,865套。新竣工房屋的数量是人口增长的两倍以上。相当于加拿大上季度为新增人口每人建造了2.26套房子,
安大略省第三季度人口增加了10,517人,新竣工18,782套房屋。等于为新增人口每人建造了1.79套房屋,

BC省在第三季度,人口增长了5,308人,新竣工9,795套房屋。等于为新增人口每人建造了1.83套房屋,

其他省情况也好不到哪儿去。

加拿大按揭和住房公司(CMHC)在四月份时发出风险警告:“首付5%的购房不要购买公寓”警告,据说很多不听劝,在五月份出手购买公寓的人,已经遭受巨大损失。

CMHC的计算方式是,如果你首付为5%买房,得到的回报是从4月份开始的公寓价格变化,减去强制性保险费用。现在你的首付可能大部分都赔进去了。
。这个数字还不包括许多购房成本。在大多伦多地区,目前5%首付投资公寓房的回报率是-112.36%。在多伦多市赔得就更多了,回报率达到-125.09%。温哥华的情况稍好一些,但也好不到哪儿去,投资回报率照样是负数。

第三个原因,加拿大经济正处在大萧条之中,失业率可能长期期居高不下

一方面,受疫情影响加拿大经济放缓,另一方面加拿大人的债务却在迅速增加。央行的数据显示,从第二季度开始,加拿大家庭债务与GDP的比率急剧上升,达到115%,高于上一季度的101%。而去年同一季度为97%。

加拿大银行家协会的数据显示,到9月30日,约297,000笔加拿大抵押贷款仍在延期,占总数的近四成, 迫于债务违约压力,可能相当一部分人会抛售房产。加拿大皇家银行资本市场部门在给机构客户的一份报告中预测,抵押贷款违约率将在2021年下半年之前上升。


再来看看失业率方面统计:多伦多是加拿大失业率最高的城市,10月份失业率为11.5%,温哥华十月份的失业率为9.7%。蒙特利尔的十月份失业率为9.6%。

加拿大破产管理办公室(OSB)的数据显示,第三季度破产人数较上一季度大幅增加。破产人数上升7.9%。

根据以上数据可以得出结论:那就是多伦多温哥华蒙特利尔这些加拿大最大的房地产市场,正在经历有史以来最糟糕的失业状况。加拿大正处在严重经济衰退之中。加拿大央行预计至少要到2022年才有可能恢复。

第四个原因是: 受疫情影响 加拿大新移民数据急剧下降

一般来说只居民增加,住房需求才会增加,不然新房子盖了给谁住?加拿大政府的数据显示,到今年第三季度新移民数量仍在急剧下降。多伦多和温哥华的跌幅领先全国。尽管蒙特利尔稍有改善,但这也仅仅是因为去年他们出现了负增长。 

第三季度,多伦多新增12,775名新移民,与上一季度基本持平,与去年相比,暴跌63.88%。温哥华降幅为69.16%。蒙特利尔本身就是新移民为数不多城市。第三季度也下降了38.64%。

CMHC预测加拿大房价会跌9-18%有机构甚至预测加拿大房价最高将下跌26%。

除以上四点,其他还有很多方面的政策会可能会对未来房地产市场产生重要影响:
比如在加拿大政府的秋季经济声明声称明年将全国范围征收海外买家税,再比如温哥华计划大幅提高空置税,他们2019年税率是1%,2020年将提高至1.25%。2021年计划提高到3%。作为打算买房的朋友一定要密切关注这些政策和市场变化,只有这样才能把握正确的买房时机。

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